Investissement LMNP : Réussir son projet d’immobilier locatif
Qui n’a jamais pensé à investir dans l’immobilier afin de mettre ses biens en location ? La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut juridique qui comme son nom l’indique encadre les investissements dans des biens meublés.
Quels sont les avantages et inconvénients de ce statut, ses conditions d’éligibilité… ?
Bref, vous souhaitez en savoir plus, vous êtes au bon endroit !
Lancé en 1949, le statut LMNP visait à encadrer la mise en location de biens immobiliers meublés. Il est aujourd’hui l’une des plus anciennes niches fiscales. Les gouvernements se sont succédé mais les modalités du statut n’ont été que très peu modifié.
L’acronyme pour Location Meublé Non Professionnelle désigne aujourd’hui par extension un investissement immobilier locatif qui est meublé. Et ce dans différents cadres tels que des investissements dans des biens neufs, anciens et des résidences de service.
L’idée du LMNP est de mettre à disposition du locataire un bien meublé immédiatement habitable.
Le logement doit être convenablement équipé.
11 éléments ont été renseignés par décret comme étant obligatoire, à savoir :
- Une literie qui comprend une couette et une couverture
- des dispositifs (rideaux, volets..) qui permettent d’occulter les fenêtres dans les chambres
- des plaques de cuisson
- un four ou four à micro-onde
- a minima un réfrigérateur doté d’un espace permettant de disposer d’une température à -6 degrés.
- de la vaisselle pour pouvoir permettre a votre locataire de se restaurer dans de bonnes conditions
- des ustensiles de cuisine
- des étagères de rangement
- une table et des sièges
- des luminaires en état de fonctionnement
- un matériel d’entretien adapté au logement et à ses caractéristiques
L’activité de loueur en meublé est considérée comme professionnelle si au moins une des deux conditions suivantes peut qualifier la situation du foyer fiscal, à savoir :
– les recettes annuelles des loyers provenant de l’activité de location en meublé excèdent 23 000 euros.
– les revenus issus de l’activité de location en meublé représentent plus de la moitié des revenus totaux du foyer fiscal
Pour que l’activité de loueur en meuble soit considérée comme non professionnelle, les loyers qui en sont issus doivent représenter une source de revenu secondaire.
Les principales différences entre les deux statuts concernent d’une part les déficits qui proviennent de la location en meublé et d’une autre part le calcul de l’imposition des plus-values immobilières.
Aussi, le régime LMP dispose d’un cadre juridique et fiscal différent qui lui confèrent d’autres avantages. Il peut être intéressant de les étudier en vue d’une stratégie patrimoniale.
Le statut LMNP s’opère dans un cadre qui permet des avantages fiscaux notables.
La récupération de la TVA
L’un des premiers avantages du dispositif LMNP réside dans la possibilité de récupérer la TVA pour une acquisition immobilière dans le neuf.
Cet avantage est soumis à la contrainte d’un investissement dans une résidence de services dans des secteurs suivants :
- Résidence de tourisme
- Résidence d’affaires
- Résidences Senior non médicalisés
- Résidences senior médicalisée (EHPAD)
- Résidence étudiante
Gestion déléguée
L’investissement au sein d’une résidence de services fait intervenir une société de gestion. Son rôle est de s’assurer de la gestion locative des biens immobiliers et de la relation administrative et financière avec les propriétaires investisseurs. Autrement dit, la société de gestion gère le bien immobilier et les flux de locataires. Elle informe et reverse des revenus aux propriétaires pour l’exploitation de leur bien immobilier meublé.
Les propriétaires délèguent totalement la gestion de leur investissements.
Le statut LMNP permet de profiter du dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif qui s’adresse aux contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier meublé neuf donne droit à deux avantages fiscaux :
– Récupération de la TVA, soit 20% du montant du prix d’acquisition du bien. Le bien doit appartenir à une résidence de service qui propose au moins trois parmi les quatre services suivants :
- nettoyage des locaux
- petit déjeuner
- réception de la clientèle
- fourniture du linge de maison
Une réduction d’impôt qui correspond à 11 % du montant d’acquisition du bien. Le loueur s’engage alors à conserver son bien durant une durée minimale de 9 ans. Dans le cadre où l’acquéreur se sépare du bien avant la durée imposée, il est redevable des avantages perçus auprès de l’administration fiscale.
A noter: Le statut LMNP, y compris au travers du dispositif Censi-Bouvard ne demande pas d’engagement sur la durée de mise en location du bien.
Les revenus du loueur en location meublée non professionnelle sont imposables dès le premier euro en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur a dans le cas général la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime réel s’impose au propriétaire bailleur lorsque les recettes locatives excèdent 72600 euros sur une année fiscale.
Dans le cadre du régime micro-BIC, le loueur bénéficie d’un abattement de 50 %. Le régime ne permet pas le constat d’un déficit lié à l’activité de location.
Dans celui du régime réel, le principe de l’amortissement et le déficit sont possibles. Le loueur a la possibilité de déduire les frais et les charges inhérents à son activité. Ainsi, il est possible des déduire les charges suivantes :
- Frais d’agence et frais de notaire
- Intérêts d’emprunts et l’assurance du prêt
- Primes d’assurance tels que l’assurance PNO et assurance Garantie Loyer Impayé
- Charges de copropriété de de travaux
- Taxe foncière et CFE
- Autres charges courantes
A noter : L’activité de loueur en meublée demande une inscription au répertoire Sirène auprès du greffe de tribunal de commerce qui concerne la localisation du bien.
Cette formalité est gratuite. Elle n’entraîne aucune inscription au registre des commerces et des sociétés.
Une fois référencé, vous devrez reporter votre numéro SIRET à votre déclaration complémentaire de revenus des professions non-salariés via le formulaire 2042-C.
Le statut LMNP est de plus en plus prisé par les investisseurs.
Réduction d’impôt, récupération de la TVA, loyers non-imposé font partie des avantages qui incitent de nombreux contribuables à se tourner vers ce type d’investissement.
Toutefois, restez en alerte. En effet, l’acquisition en LMNP demande quelques points d’attention qui peuvent rapidement devenir des pièges s’ils ne sont pas maîtrisés.
L’emplacement
Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement occupe une importance primordiale.
Pour les investisseurs en résidences de service, disposer d’un bon emplacement c’est s’assurer d’avoir un bien qui connaîtra peu de vacances locatives et qu’il sera plus facile de revendre.
Surpayer le programme
Poussé par un contexte économique et social relativement favorable, il n’est pas rare de voir des promoteurs proposer des biens à un prix bien au-delà de celui du marché. Effectuer une veille, développer sa connaissance du marché est un prérequis à la réussite.
Le bail commercial
Dans le secteur des résidences de service, le bail commercial correspond au contrat de location entre le propriétaire du bien immobilier et la société de gestion (le gestionnaire ou le preneur à bail) qui exploite le bien.
Il existe différents types de baux qui ont leurs propres conditions spécifiques. Il est nécessaire d’accorder une importance particulière au choix et à la compréhension du bail car il régit la relation entre propriétaire, exploitant et locataire.
Ne pas respecter les contreparties
L’investissement LMNP dans le cadre du Censi-Bouvard vous engage. En effet, le législateur impose au loueur de conserver le bien durant une durée minimale de neuf ans. En cas de non-respect de cette contrepartie, le contribuable est redevable fiscalement des avantages perçus pendant la durée correspondante.
L’importance de la société de gestion
Au sein d’une résidence de services, la société de gestion exploite votre bien immobilier et propose des services aux locataires. La société de gestion est une des parties prenantes, c’est d’intermédiaire entre le propriétaire immobilier et le locataire final. Elle est garante de la bonne gestion de votre bien, des locataires et des loyers associés. Le choix d’un partenaire de confiance est donc très important.
Éviter le conseil
Il existe une multitude d’acteurs qui peuvent vous proposer un investissement dans le cadre du statut LMNP. En théorie, ils peuvent tous vous accompagner à la réalisation de votre projet immobilier. Néanmoins, des professionnels objectifs et indépendant vous apportent un regard non intéressé, des conseils clairs et une meilleure vision du marché.
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Ces professionnels de la gestion de patrimoine répondent à toutes les conditions et exigences nécessaires pour proposer les investissements dans le cadre du dispositif LMNP. Ils sauront vous présenter les meilleures solutions à mettre en face de vos projets patrimoniaux.
Investissement LMNP: Réussir son projet d’immobilier locatif
Qui n’a jamais pensé à investir dans l’immobilier afin de mettre ses biens en location ? La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut juridique qui comme son nom l’indique encadre les investissements dans des biens meublés.
Quels sont les avantages et inconvénients de ce statut, ses conditions d’éligibilité… ?
Bref, vous souhaitez en savoir plus, vous êtes au bon endroit !
Sommaire
LMNP, c’est quoi ? De quoi parle-t-on ?
Lancé en 1949, le statut LMNP visait à encadrer la mise en location de biens immobiliers meublés. Il est aujourd’hui l’une des plus anciennes niches fiscales. Les gouvernements se sont succédé mais les modalités du statut n’ont été que très peu modifié.
L’acronyme pour Location Meublé Non Professionnelle désigne aujourd’hui par extension un investissement immobilier locatif qui est meublé. Et ce dans différents cadres tels que des investissements dans des biens neufs, anciens et des résidences de service.
L’idée du LMNP est de mettre à disposition du locataire un bien meublé immédiatement habitable.
Le logement doit être convenablement équipé.
Les éléments mobiliers nécessaires pour pouvoir prétendre au statut LMNP
11 éléments ont été renseignés par décret comme étant obligatoire, à savoir :
- Une literie qui comprend une couette et une couverture
- des dispositifs (rideaux, volets..) qui permettent d’occulter les fenêtres dans les chambres
- des plaques de cuisson
- un four ou four à micro-onde
- a minima un réfrigérateur doté d’un espace permettant de disposer d’une température à -6 degrés.
- de la vaisselle pour pouvoir permettre a votre locataire de se restaurer dans de bonnes conditions
- des ustensiles de cuisine
- des étagères de rangement
- une table et des sièges
- des luminaires en état de fonctionnement
- un matériel d’entretien adapté au logement et à ses caractéristiques
LMNP: Conditions pour bénéficier du dispositif en 2022
L’activité de loueur en meublé est considérée comme professionnelle si au moins une des deux conditions suivantes peut qualifier la situation du foyer fiscal, à savoir :
– les recettes annuelles des loyers provenant de l’activité de location en meublé excèdent 23 000 euros.
– les revenus issus de l’activité de location en meublé représentent plus de la moitié des revenus totaux du foyer fiscal
Pour que l’activité de loueur en meuble soit considérée comme non professionnelle, les loyers qui en sont issus doivent représenter une source de revenu secondaire.
Différences LMNP et LMP
Les principales différences entre les deux statuts concernent d’une part les déficits qui proviennent de la location en meublé et d’une autre part le calcul de l’imposition des plus-values immobilières.
Aussi, le régime LMP dispose d’un cadre juridique et fiscal différent qui lui confèrent d’autres avantages. Il peut être intéressant de les étudier en vue d’une stratégie patrimoniale.
LMNP: avantages du dispositif en 2022
Le statut LMNP s’opère dans un cadre qui permet des avantages fiscaux notables.
La récupération de la TVA
L’un des premiers avantages du dispositif LMNP réside dans la possibilité de récupérer la TVA pour une acquisition immobilière dans le neuf.
Cet avantage est soumis à la contrainte d’un investissement dans une résidence de services dans des secteurs suivants :
- Résidence de tourisme
- Résidence d’affaires
- Résidences Senior non médicalisés
- Résidences senior médicalisée (EHPAD)
- Résidence étudiante
Gestion déléguée
L’investissement au sein d’une résidence de services fait intervenir une société de gestion. Son rôle est de s’assurer de la gestion locative des biens immobiliers et de la relation administrative et financière avec les propriétaires investisseurs. Autrement dit, la société de gestion gère le bien immobilier et les flux de locataires. Elle informe et reverse des revenus aux propriétaires pour l’exploitation de leur bien immobilier meublé.
Les propriétaires délèguent totalement la gestion de leur investissements.
Qu’est ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Le statut LMNP permet de profiter du dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif qui s’adresse aux contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier meublé neuf donne droit à deux avantages fiscaux :
– Récupération de la TVA, soit 20% du montant du prix d’acquisition du bien. Le bien doit appartenir à une résidence de service qui propose au moins trois parmi les quatre services suivants :
- nettoyage des locaux
- petit déjeuner
- réception de la clientèle
- fourniture du linge de maison
Une réduction d’impôt qui correspond à 11 % du montant d’acquisition du bien. Le loueur s’engage alors à conserver son bien durant une durée minimale de 9 ans. Dans le cadre où l’acquéreur se sépare du bien avant la durée imposée, il est redevable des avantages perçus auprès de l’administration fiscale.
A noter: Le statut LMNP, y compris au travers du dispositif Censi-Bouvard ne demande pas d’engagement sur la durée de mise en location du bien.
Quelle est la fiscalité du LMNP ?
Les revenus du loueur en location meublée non professionnelle sont imposables dès le premier euro en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur a dans le cas général la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime réel s’impose au propriétaire bailleur lorsque les recettes locatives excèdent 72600 euros sur une année fiscale.
Dans le cadre du régime micro-BIC, le loueur bénéficie d’un abattement de 50 %. Le régime ne permet pas le constat d’un déficit lié à l’activité de location.
Dans celui du régime réel, le principe de l’amortissement et le déficit sont possibles. Le loueur a la possibilité de déduire les frais et les charges inhérents à son activité. Ainsi, il est possible des déduire les charges suivantes :
- Frais d’agence et frais de notaire
- Intérêts d’emprunts et l’assurance du prêt
- Primes d’assurance tels que l’assurance PNO et assurance Garantie Loyer Impayé
- Charges de copropriété de de travaux
- Taxe foncière et CFE
- Autres charges courantes
A noter : L’activité de loueur en meublée demande une inscription au répertoire Sirène auprès du greffe de tribunal de commerce qui concerne la localisation du bien.
Cette formalité est gratuite. Elle n’entraîne aucune inscription au registre des commerces et des sociétés.
Une fois référencé, vous devrez reporter votre numéro SIRET à votre déclaration complémentaire de revenus des professions non-salariés via le formulaire 2042-C.
Quels sont les pièges et erreurs à éviter ?
Le statut LMNP est de plus en plus prisé par les investisseurs.
Réduction d’impôt, récupération de la TVA, loyers non-imposé font partie des avantages qui incitent de nombreux contribuables à se tourner vers ce type d’investissement.
Toutefois, restez en alerte. En effet, l’acquisition en LMNP demande quelques points d’attention qui peuvent rapidement devenir des pièges s’ils ne sont pas maîtrisés.
L’emplacement
Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement occupe une importance primordiale.
Pour les investisseurs en résidences de service, disposer d’un bon emplacement c’est s’assurer d’avoir un bien qui connaîtra peu de vacances locatives et qu’il sera plus facile de revendre.
Surpayer le programme
Poussé par un contexte économique et social relativement favorable, il n’est pas rare de voir des promoteurs proposer des biens à un prix bien au-delà de celui du marché. Effectuer une veille, développer sa connaissance du marché est un prérequis à la réussite.
Le bail commercial
Dans le secteur des résidences de service, le bail commercial correspond au contrat de location entre le propriétaire du bien immobilier et la société de gestion (le gestionnaire ou le preneur à bail) qui exploite le bien.
Il existe différents types de baux qui ont leurs propres conditions spécifiques. Il est nécessaire d’accorder une importance particulière au choix et à la compréhension du bail car il régit la relation entre propriétaire, exploitant et locataire.
Ne pas respecter les contreparties
L’investissement LMNP dans le cadre du Censi-Bouvard vous engage. En effet, le législateur impose au loueur de conserver le bien durant une durée minimale de neuf ans. En cas de non-respect de cette contrepartie, le contribuable est redevable fiscalement des avantages perçus pendant la durée correspondante.
L’importance de la société de gestion
Au sein d’une résidence de services, la société de gestion exploite votre bien immobilier et propose des services aux locataires. La société de gestion est une des parties prenantes, c’est d’intermédiaire entre le propriétaire immobilier et le locataire final. Elle est garante de la bonne gestion de votre bien, des locataires et des loyers associés. Le choix d’un partenaire de confiance est donc très important.
Éviter le conseil
Il existe une multitude d’acteurs qui peuvent vous proposer un investissement dans le cadre du statut LMNP. En théorie, ils peuvent tous vous accompagner à la réalisation de votre projet immobilier. Néanmoins, des professionnels objectifs et indépendant vous apportent un regard non intéressé, des conseils clairs et une meilleure vision du marché.
ProsPerr.fr VOUS accompagne
ProsPerr.fr fait le tri sur le secteur de la gestion de patrimoine. Nous vous accompagnons en vous mettant en relation avec des partenaires de confiance, vérifiés et indépendants.
Ces professionnels de la gestion de patrimoine répondent à toutes les conditions et exigences nécessaires pour proposer les investissements dans le cadre du dispositif LMNP. Ils sauront vous présenter les meilleures solutions à mettre en face de vos projets patrimoniaux.
